不動産投資は、資産を用いた投資のひとつでいくつか種類があります。

今回はそのひとつである「アパート経営」の可能性について考えてみましょう。

アパート経営とは、アパートを一棟購入もしくは新築し、オーナーとしてアパートの部屋を貸すことにより入居者からの毎月の家賃で収入を得るという投資方法です。アパート経営を行っている人の中には、サラリーマンとして給料を得ながらアパート経営も行い副収入を得ている“サラリーマン大家”が多くなっています。

では、アパート経営にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

建物は老朽化によって価値が無くなっていきますが、土地の価値は一定してあります。

そのため、建物が無くなっても価値のある土地が長期的な資産として残ります。

もし、アパート経営が赤字になった場合でも、給与収入と損益通算すると所得税の還付を受けることができるので節税になります。また、アパートを相続する場合には相続税対策としても有効的です。

不動産投資のためにアパートローンを組んでも、アパート経営による家賃収入から返済していくことができるので、資産や他の所得からの出費がほとんどありません。

ローリスクでロングリターンが行えるというわけです。そして、ローン返済額と家賃収入の差額が収益となります。

特に、新築のアパートを経営する場合は融資も受けやすいため、自己資金が少ないうえに回収率が高い投資となります。

融資によって自己資金以上の物件を手に入れることができているので、自己資金の回収率も高くなります。

アパート経営は区分マンション投資と違い、土地と建物を購入することになり初期投資が高額になります。そのため、投資の際にローンをかかえることが一般的です。しかし、不動産投資は投資商品の中でも唯一、土地や建物を担保にできるというメリットがあります。安定した家賃収入が見込める物件であればキャッシュフローは立てやすいです。

建物は完成時から劣化が始まります。

特に、さまざまな方が入居するアパートには、使う人により劣化の速度も変わるというリスクもあります。ほかにも、デザインが古くなったり設備機器の老朽化とも付き合っていかなければいけません。

将来のリフォームを想定して修繕費を積み立てすることや、劣化防止のメンテナンス、管理をしっかり行ってくれる管理会社を正しく選定する必要があります。メンテナンスサービスの活用をすることによって、オーナーとしての実務や管理の負担を減らすことも出来ます。

空室があれば家賃収入よりも経費やローン返済などの出費が上回り、赤字経営になる場合があります。そのため、空室リスクが伴うことを想定してさまざまな対策をとらなければいけません。

空室を生み出さない対策では、アパートを所有する前の「立地条件の良い土地」選定から始まります。そして、アパート経営が始まっても、家賃改定やリノベーションまで対策は続きます。尚、家賃保証やサブリースを行う管理会社を選定することで、空室があっても安定した収入を確保する方法もありますが、一方で収益がさがるデメリットがあります。

火災などによるアパート被害や、地震や台風などの自然災害などの被害も考えられます。ローンの返済中に事故や災害によって物件を失うことさえあります。災害を防ぐことはできませんので、災害に備えた建物にすることや、火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減することはできます。保障会社を活用することで、自分では防げない、もしもの時に備えた経営が必要です。

国民の人口は減少しているにも関わらず、過剰な新築建築による空室率が全国で増えています。そのため、賃貸のニーズが少ない場所に何件もアパートが建ってしまうと、空室率は上がる一方です。ですから、アパート経営を行う場合は物件の仕様の良さなどで差別化を図ることが必要となっています。新築が増えていく中、住んでもらったからには長く住んでもらえるような工夫が必要です。

全国的に見ても、家賃は下落傾向にあります。新築のうちは家賃設定を高くできても、物件価値が下がるとともに家賃も下がる事が一般的ですし、近隣アパートの相場が低い場合、家賃を低めに設定しなければ、空室のリスクも負いかねません。そのためには、投資を始める前に、先見の明があり、立地の選定に強い不動産会社をビジネスパートナーに選ぶことがポイントとなります。今、そして将来的にも入居者のニーズがある場所を選ぶことで家賃下落リスクを避けられます。

アパート経営は、ビジネスパートナーの適切な選定ができれば、初めてでも成功できる投資の一つで、将来の資産形成を図れます。メリットとデメリットをしっかり把握したうえで、アパート経営の可能性を考えてみてはかがでしょうか？